“经营城市”是一个新概念，经营包括着筹划、管理、计划、组织的含义，在中国的古汉语中，又是一个较宽泛的概念，如说〃惨淡经营〃。和现代管理学中的用法不同，经营具有谋略、策划、寻求的意思在其中。城市不同于企业，企业仅仅是一个经济体，因而追求的是利润的最大化，企业的股东对其评价也主要是从利润着眼。而城市不仅是一个经济系统，而且是一个社会文化系统和一个生态系统。可见城市的经营，比之企业的经营来说，其外延要宽得多。城市是一笔巨大的资产，不仅应当象企业一样从资产负债的角度来考察城市，也要从经济增长，社会进步和生态平衡的角度来衡量。《城市经营的十大抉择》将围绕这“经营城市”这个中主体告诉我们如何打造城市的梦想？如何经营城市的空间？如何降低城市化的成本？如何建一个城市资产负债表？如何让土地升值、城市增值？如何变公共产品为城市商品？如何按揭一个新城市？如何使绿色资产增值？如何经营城市的记忆？如何培植城市的精神资产？
目录
作者简介
引言：我们需要你！
抉择之一：打造城市的梦想
第一节 树立城市的自信心
第二节 在大城市群中借势成长
第三节 创造机遇，创造条件
第四节 为优秀人才营造圆梦的地方
抉择之二：经营好城市的空间
第一节 经营建筑，还是经营空间？
第二节 突破城市设计的五个误区
第三节 城市乐章需要总谱
第四节 多样性才是城市的天性
第五节 以人为本的城市是最美好的城市
第六节 经营城市空间从观念开始
抉择之三：避免高成本的城市化
第一节 有了高标准，才有低成本
第二节 以全方位的改革推进城市化
第三节 〃城中村〃的城市化
抉择之四：建一个城市资产负债表
第一节 站在太阳上看星空
第二节 走出城市财政的恶性循环
第三节 城市财政的他山之石
第四节 大趋势：建立公共财政
抉择之五：土地升值，城市增值
第一节 土地是最重要的国有资产
第二节 突破口：有形的土地市场！
第三节 关键点：垄断一级市场！
第四节 急待破解的四大矛盾
抉择之六：变〃公共产品〃为〃城市商品〃
第一节 城市管理观念的欠帐
第二节 〃市场其实是一种理念〃
第三节 中国各地的〃城市商品〃
第四节 城市公共设施的经营模式
抉择之七：按揭一个新城市
第一节 一万年太久！
第二节 用好明天的钱
第三节 从制度上规避举债风险
第四节 利用国际金融机构贷款
第五节 市政公用设施项目融资
抉择之八：让绿色资产不断增值
第一节 对城市的绿色经营
第二节 建立绿色指标
第三节 建设生态城市
抉择之九，经营城市的记忆
第一节 保护文化遗产的世纪潮
第二节 高昂学费买来的进步
第三节 〃旧城改造〃中的权衡
第四节 让记忆为城市增值
第五节 开发城市的记忆
抉择之十：培植城市的精神资产
第一节 精神的储备决定城市竞争
第二节 政府引导城市精神走向
第三节 政府的形象，城市的资产
第四节 我们的城市需要〃城市化〃！
·关于本书
□ 作者：李津逵
感谢综合开发研究院（中国·深圳）授权
作者简介
李津逵，男，生于1955年，曾在北京平谷县插队、在北京铁路局当工人。1977年考入北方交通大学、1984年考入清华大学，获工学、法学双学士学位。在高校从事科学技术史、技术哲学教学多年，长期研究财政税收、城市设计、旅游规划，在各地主持多项与城市经营、旅游产业发展、农村城市化相关的研究咨询项目。曾任多部经济社会类电视专题片总编导，六集电视片《向纳税人报告》在中央台播出，专著《新经济给我们的十大激励》获全国城市出版社奖。
现任综合开发研究院（中国·深圳）城市经营研究中心主任研究员。
通信地址：510000深圳银湖路专家公寓D座501室
E…mail：jklee2000@163
引言：我们需要你！
一切仿佛都是为了证明那一句〃21世纪是城市的世纪〃，于是一进入新世纪，一系列重大事件都在为新的百年埋下伏笔：
7月13日，莫斯科传来消息：2008年奥运会的主办权已经落在中国人之手，在举国欢呼之际，有人轻抒了一口气——因为在即将开始的2012年奥运会的申办上，将是一个强手如云的擂台，仅德国就会有三个城市报名，而美国将会有七个城市参与角逐。仅从这种报名的态势就可以看出，一个以城市之间的竞争为显著标志的新世纪开始了。
不到两个月，9月11日纽约传来消息，世界经济的风险也高度地集中在城市——尤其是特大城市的中心商务区。
蜜蜂创造了蜂巢，人类创造了城市
假如有一双跨越时空——比如说是上帝——的眼睛，来看地球，可以发现今天的蜂巢与一万年前没有太大的区别，可是今天的城市却与几千年前的城市相去甚远。
而对未来，那怕只是十年，二十年后，我们可以确知的东西又是那么的有限。疑难——面对城市这个人类社会的聚集形态，仿佛一个古生物学家面对一个远古剑齿象的足印、又像是一个天文学家在遥测未来。刘易斯·芒福德，一辈子研究城市的美国学者说：城市的起源至今还不甚了然，它的发展史相当一部分还埋在地下，或已消失得难以考证了，而它的发展前景又是那样难以估量。人类用5000多年的时间，才对城市的本质和演变过程获得了一个局部的认识，也许要用更长的时间才能完全弄清它那些尚未被认识的潜在特性。
人类已经在地球上消化了上百万年，但是消化学的历史只有几百年；城市的历史至少几千年，可是人类对城市的了解恐怕不比对消化的认识更多。
法国历史学家费尔南·布罗代尔认为，市场经济的拓展是传统社会向现代社会转变的基础，而构筑市场经济的货币与城市，是引起变化的发动机和显示器。市场经济通过社会化分工体系和交换关系沟通了乡镇与城市，分工、交换和技术进步促使新的社会经济结构形成，从而使以土地为核心的农业社会演进到以资本、技术为核心的现代工业社会。
的确，城市存在的最起码理由，是携带着资本与技术的人们聚在一起便于分工合作。分工合作的好处就是能使裁缝只要专心缝衣、厨师只要专心炒菜，教师只要专心教书，就同样可以享受广播电视和各种家用电器，乘坐汽车、火车和飞机远行千里，并且以不菲的价格供子女读大学……一句话，享受现代文明。
城市功能与城市人口的关系不是简单的加和，而是呈现出强大倍增效应。也就是一般所说的集聚和辐射效应。恩格斯讲到伦敦时有一段名言：〃像伦敦这样的城市，250万人这样聚集在一个地方，使这250万人的力量增加了100倍；从而发出震动全世界的电击。〃请注意，恩格斯这里讲的是〃力量增加了100倍〃，可见现代城市的功能具有何等大的规模经济效益和集聚经济效益！
恩格斯话音落下的几十年里，英国人口和经济活动更迅速向城镇集聚；城市化水平大约每年提高一个百分点；城市数量迅速增加，城市地域大幅度拓展并出现城市密集地区和大城市群，而伦敦到了1900年人口增加到600万，在全球城市中领跑了一个多世纪。今天看来，那正是英国〃长身体的时期〃。现在，中国正在长身体。
我们需要城市，需要大城市，需要大城市群
世界城市史上，有一个共同规律——这就是被描述为〃纳瑟姆曲线〃的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的准备阶段平缓，中期的高速阶段陡升，后期的成熟阶段再次平缓。代表发展势头较为缓慢的准备阶段（城镇化水平在30％以下）；代表发展势头极为迅猛的高速阶段（城镇化水平在30％～65％或70％之间）；和代表发展势头再次趋于平缓的成熟阶段（城镇化水平超过70％之后）。
所以该曲线有两个拐点：30％和70％。在30％以前，这个国家的工业化进程开始启动，由30％至的65％或70％的高速发展阶段正是这个国家的工业化和现代化进程；当该国城镇化水平达到65％或70％以后，这个国家就基本上实现了现代化社会。
这个曲线揭示了一个机密：当城市化达到一个起始的规模之后，潘朵拉盒子打开了，人类聚集所产生的力量不可遏制地自我放大，因此产生的更强大的生产力就会更加集聚，由城市化和工业化相互推动、循环加速的过程就开始了！
此时曲线进入了最令人感兴趣的中期阶段（城镇人口占总人口的比重达30％～70％），也就是加速发展阶段。
中国城镇化进程的高速阶段已经到来。我国城市化在建国以后的30年中几乎处于停滞状态，近20年，城镇化水平由1978年17．9％，上升至2000年的30％；根据世界城市化的经验和一般规律，国家城市化水平达到30％以后，将进入城市化加速时期，这也正是国家工业化和现代化的关键时期，1997年我国城市化水平已超过30％，因此在新世纪之初，我国势将进入高速城市化的阶段，将以每年不低于一个百分点的速度发展。中国，已跨过第一个拐点，已进入城市化最令人激动和最令人忧虑的中期阶段。人类史上最大规模的迁徙在中国开始了！
对我们来说，这个罕见的奇观意味着什么呢？一方面，我国长期实行的城乡分隔制度将有所改变，城市化同工业化，城市化同经济发展将渐趋协调。过去在一定程度上被压抑的城市化潜能将得到释放。
另一方面，随着城市化进程加快，以往我国城市化的滞后所带来的问题将会集中引爆，而更加显得危机四伏。
我们正在面临城市公共物品严重的短缺时期——城市公共财政、公共物品供应的研究更是中国城市经济研究中的弱项之一。城市基本设施长期欠账，正在制约城市的发展，缺少建设资金是所有的城市共同的因难。
但是与此同时，我们又看到太多的资产闲置，太多的资源浪费，太多的把城市资产变成城市负债的蠢事，而这一切又来得太突然。人们终于醒悟，我们的城市最缺少的不是资金，而是经营。
我们需要对城市的经营
〃经营城市〃是一个新概念，经营包括着筹划、管理、计划、组织的含义，在中国的古汉语中，又是一个较宽泛的概念，如说〃惨淡经营〃。和现代管理学中的用法不同，经营具有谋略、策划、寻求的意思在其中。城市不同于企业，企业仅仅是一个经济体，因而追求的是利润的最大化，企业的股东对其评价也主要是从利润着眼。而城市不仅是一个经济系统，而且是一个社会文化系统和一个生态系统。可见城市的经营，比之企业的经营来说，其外延要宽得多。
城市是一笔巨大的资产，应当象企业一样从资产负债的角度来考察城市，最重要的是，要以资产负债的眼光来认识城市：
如何增加城市的资产？
如何减少城市的负债？
如何提高城市的现金流？
如何降低城市化的成本？
怎样按揭一个新城市？
现行的财政小循环、预算外循环、体制外循环不可能通向城市财政的良性循环。
我们需要对城市理财
但是城市不仅是经济系统，而且还是一个社会系统和一个生态系统。城市是一种三维的存在，因此至少应有三个方面的目标。这就是：经济增长、社会进步、生态平衡。三方面的目标并不都能折算为GDP，并不都能以经济的尺度来衡量。
城市又不同于企业，企业的边界不同于城市的边界，因此在企业是〃外部性〃的问题，对于城市来说就不一定是外部性的问题。因此它的市民就不仅要求城市的经济上去，而且要求有一个舒适、健康的生活环境，一个美好的生态环境。不仅要求生活水平，而且要求生活质量。城市的空间、城市的文化、城市的生态环境等等，是不是也在经营之列呢？
特别是在市场竞争中要整合社会、经济、文化、环境各种力量，锻造城市的竞争力的时候，对城市的经营就决不仅限于那些可以用货币通约的要素。
城市文化的培养？
城市形象的竖立？
城市精神的塑造？
城市的〃自我心像〃的树立？
我们需要对城市的社会文化、生态环境、精神动力进行全方位的经营。
财政压力推动制度创新。〃经营城市〃的概念是在各地城市的财政压力之下萌发的，是为解决困扰城市建设、发展的资金而提出的。因此，城市经营首先的含义应当是资本运营。
例如冯雁军在2001年2月3日人民日报海外版撰文〃经营好我们的城市〃中说：〃经营好城市，首先要搞资本运营。要尽可能使城市更多的资源货币化，变成资本，通过市场来操作，获得最大的收益。专家认为，城市资本主要是三类，即：自然生成资本——如土地、人力资本——如道路桥梁、延伸资本——如路桥等设施的冠名权。按市场经济规律中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式，可以对资本进行集聚、重组、营运，如将城市基础设施推向市场，实施所有权与经营权剥离，宜卖则卖、宜租则租、宜押则押，使城市资本重新配置和优化组合，即资本整合。根据国外的成功做法，资本整合的方式有：变基础设施无偿投入为有偿投入、变政府一家投资为社会多方面投资，建立城市建设发展基金和投资公司，实行路、水、电、气、房地产综合成片配套开发，�