绝对没有银行，再借钱给奥林匹亚&约克公司，而这家公司估计在五月份就得申请‘破产保护’。
所谓‘破产保护’，是指不管债务人是否有偿付能力，当债务人自愿向法院提出或债权人，强制向法院提出破产重组申请后，债务人要提出一个破产重组方案，就债务偿还的期限、方式以及可能减损某些债权人和股东的利益作出安排。这个方案要给予其一定的时间提出，然后经过债权人通过，经过法院确认，债务人可以继续营业。这就是重整的概念，在中文中又叫破产保护。
不过涉及如此多的银行，这个破产保护是不会通过的，奥林匹亚&约克公司只剩下破产一途。
历史上，这家公司在年底便宣布破产。
奥林匹亚与约克公司，属于加拿大的亿万富翁保罗·里切曼家族所有，它在美国、英国和加拿大本土拥有众多的办公大楼和高层建筑。仅在纽约市的商业房地产便相当于8个帝国大厦的规模，而后世鼎鼎有名的伦敦‘金丝雀码头’金融CBD（欧洲的华尔街），正是这家公司目前在开发。
纽约市政当局的房地产税有2％是这家公司提供的，该公司总资产在200亿美元左右，因为没有上市，所以长期执世界私有房地产公司之牛耳。
经济的荣衰往往通过房地产业的景况反映出来，经济繁荣时，建设工地上起重机、硬壳帽、工人汗水……轰隆隆忙作一团，而在经济衰退时，则到处是空荡荡的办公大楼，外面挂满了拍卖的招贴。
这时，新的高楼建筑群找不到租赁者，楼主没有收人，恶果便接连发生，不仅建筑工人失掉工作，水泥、砖石、钢铁和玻璃的需求大减，银行业也很快受到牵连。
近年来，西方经济普迫停滞不前。受其困扰，美国、加拿大、英国以及日本等国商业房地产过剩，地价猛跌，商业房地产市场一个接一个地坍塌。
美国著名的房地产大王堂纳德·特鲁普和约翰·波特曼等纷纷被迫抛售掉自己的不动产还债。
一般来讲，办公大楼的空闲面积是衡量商业房地产业兴衰的晴雨表。而目前美国办公楼空闲的面积是历史上空前的，几乎每5平方米面积就有1平方米是空闲的。
按常规，一座大楼的空闲率达到17％，房主便会遭受亏损。但1991年美国洛杉矶市的办公大楼的平均空闲率高达25。2％，休斯敦、芝加哥、纽约市的商业繁华区的大楼空闲率也都在20％上下。
这样，当然就没有人愿意买下那些摩天高楼，房地产业的衰落便无法避免，工人失业也随之增加。
信号来了！
自己该如何做？
林祖辉一直想做世界商业地产的霸主，如今正是机会，也是最好的机会抄底。
他叫来梁真勋，打算做财务安排，这种商业地产的投资，肯定是以新时代集团为旗舰，个人的资金也可以适当的参与。
房地产回报率再高，也没有年底炒黄金的利润高。
林祖辉可是知道，今年九月，索罗斯大量放空英镑。英镑一路贬值，即使英国政府动用大量外汇储备来捍卫英镑，最终还是惨败，被迫退出欧洲汇率体系。而索罗斯则成为了最大赢家，获利近10亿美元。
在英国退出欧洲汇兑机制之后，1993年，黄金出现暴涨，涨幅接近三成。
做黄金期货，肯定是有高杠杆的，若是20倍杠杆便可获得六倍利润。只要资金量充足，杠杆的风险性就足够的小，比如他投资20亿港币，便可能还有60亿的预备金随时进行补仓。
“老板！”梁真勋走了进来，恭敬的招呼道。
林祖辉点点头，示意他坐下来。
“本月下旬安排一下供股集资，筹集资金30亿；再发行可换股债券，筹集资金20亿。争取在四月份、五月份，完成筹集资金50亿。”
“老板打算投资纽约商业地产？”
林祖辉点点头，说道：“人弃我取，加拿大最大的商业地产公司奥林匹亚约克公司，目前已经濒临破产。说明，欧美写字楼也差不多跌至低谷了。而我们新时代集团现在资金充足，楼利滚滚，形势一片大好；再加上香江实在太小了，我们的发展只需按部就班，就稳坐第一地产集团了。”
梁真勋担忧的说道：“不过欧美的回报率一向很差，您现在又在筹备进军内地。”
林祖辉很喜欢手下这种疑问和劝告，虽然他不会听。
“回报率差，是因为没有抄底！这几年欧美写字楼跌成这样，我就不信欧美科技那么发达，难道写字楼还会跌至白菜价？”
“这倒不可能！凡是政局稳定的国家，地产泡沫又不大的国家，投资地产一定是赚钱的。不过老板打算投资多少？”
林祖辉思考了一下，说道：“这个必须看情况，你提醒的很对，如果买不到便宜货，我肯定是不会投资的。”
他倒是知道巴菲特前世的地产投资方向，那是他唯一一次投资地产，他强调只投资纽约大学城周边的物业。
而林祖辉其实也有个想法，那就是能不能将奥林匹亚约克公司，在纽约的1600万平方尺的大厦，进行部分购买。
前途是，它够便宜！
总之，得准备去纽约一趟再说！
“好的，我马上准备筹集资金的事情。不过我们账上现在倒是有60多亿的现金，也算非常丰厚了。”
“多集资一点无妨，我准备了15～20亿的资金，进行认购股票和债券，尽管去做吧！”
梁真勋内心很惊讶，这位老板到底赚了多少钱啊！
光在银行上就花了75亿港币，每年供股也是几十亿几十亿的供，简直匪夷所思。
“好的！”
第484章 【星岛行】
4月9日，香港湾仔‘中环广场’封顶，一时间备受业界关注。
封顶是封顶，但投入使用还得到年底！
而另外一个大工程——王国宝通中心，因为两幢大厦分别只有四十多层，所以在一月份就封顶了，也是在下半年投入使用。
也就说说，今年华人置业将有300万平方尺的写字楼入伙（占股三成，恒金置业占股五成，另外两成在外人手中）。
前一两年，有媒体批评林祖辉过多的投资收租物业，是一个‘不算好’的决定。
当时，新时代集团的回应很简单，投资物业的钱，大多数都是‘非经常性盈利’，这个盈利是其它地产公司没有的，所以可考虑做长期投资项目。
这个驳斥堪称完美！
投资者都知道，新时代集团崛起有两大法宝：
第一，是每年的非经常性盈利，这是‘股神’林祖辉的功劳。这些非经常性盈利，日积月累的投资收租物业，早已经越滚越大。更何况华人置业的收租物业，都是在中环、湾仔、铜锣湾等商业核心地段，空置率是香江最低的，管理是最好的。更不要说，这些物业都是抄底来的，便宜得很。
第二，是新时代集团的集资能力。大股东每次带头全额供股（按持股比例），投资者又十分信任林祖辉本人，故集资从来都是非常顺利。重要的是，新时代集团的股价是真‘肯涨’，目前15。75亿股（每股单价已经涨至近70元）。就以每股股价计算，七年时间涨幅也是100倍以上，绝对是投资利器。
当‘中环广场’封顶后，香江的媒体纷纷赞美林祖辉的睿智。
《信报》：内地深化改开后，海外公司纷纷希望以香江为跳板，进入内地扩展业务，写字楼需求开始旺盛；与此同时，内地扩大对外开放，内地驻港机构发展也会非常迅速，他们也需求大量的写字楼。事实证明，林祖辉先生的眼光，是世界级的！
《经济日报》：美国的股神巴菲特盛赞林祖辉先生‘有人说我是美国的林祖辉’，对此我感到非常荣幸。事实证明，在香江，从未有人称林祖辉先生为‘是香江的巴菲特’。因为大家都知道，林祖辉先生建立一个千亿帝国，只用了七年时间。他没有巴菲特的背景，有的只有聪慧的大脑，和锐利的眼睛。
《星岛日报》：香江的写字楼需求日益旺盛，前几年将商业地皮用作住宅用途，显然是短视的。而新时代集团在前两年的写字楼低谷期，进行大举投资，是相当明智的。分析员指出，在未来的两年时间里，香江写字楼的吸纳量大概在600万平方尺左右，而新时代集团占据七成以上。
一时间，好评如潮！
而投资者纷纷喜笑颜开，因为新时代集团股票当天再次上涨3％。
“投资汇丰银行，也不如投资新时代集团。新时代集团每年也有大额分红，重要的是股价涨幅远高于汇丰银行。”
“新时代集团连续两年的纯利，超过了汇丰银行，成为全港最赚钱的公司。比汇丰，新时代集团更值得投资！”
“内地开放，听说林祖辉先生凭借和内地的良好关系，在京城、魔都拿下多个项目，是大利好好消息啊！”
“新时代集团投资美国花旗银行1亿美元的股票，每股单价只有8。8美元，抄到底了。今年花旗银行经营正常，股价开始上涨了。”
一时间，投资者也是好评如潮，视林祖辉为‘财神爷’。
甚至有的投资者将林祖辉和李超人，进行对比！
“三月份，李超人、郭火年、和田一夫（八佰伴），三家出资60亿港币，去日本投资地产。简直是糊涂啊，据说富堤义先找的林祖辉先生，但被拒绝了！”
“李超人不行啦，那里有林祖辉先生精明！反应慢一拍，林祖辉先生不投资日本地产，转而进军内地地产，是英明的决定。”
“当然了，我听说李超人现在也在投资内地，大家都在投资，说明内地地产的前景更好啦！”
……
四月中旬的香江，俨然已经是初夏交接的气候，不冷不热，天气怡人。
林祖辉乘坐他的大游艇，来到香江南面海域上。他是香江的名人，几乎不可能陪八仙以外的女人逛街。所以若是约跑，肯定是在家店（富丽华酒店）的套房、某处别墅（恒金置业旗下），亦或者他的大游艇上。
目前，林祖辉在香江虽然绯闻不少，但只有四位是证实过的，那便是王凌音、关嘉慧、王祖娴、李佳欣。
在香江，富豪有绯闻太正常不过了，所以一般人不会当一回事，大多数市民也不会认为是真的；打个比方，前世的李超人和李港姐、林建岳和翁红、万绮雯，这些都不过是小报纸为了销量，不择手段而已，压根没有证据。
还有一种绯闻，那就是经过证实的，比如前世的林建岳和王祖娴……
所以，林祖辉的绯闻虽然多，但市民普遍也就知道四位，加上原配。
他风流了那么多女星，被证实的却如此少，那是因为他在传媒领域的地位。
郑经翰的《壹周刊》现在是香江最大的八卦杂志，但郑经翰却是万辉传媒扶持的一个傀儡而已；肥黎佬的《苹果周刊》，是香江第二的八卦杂志，但肥黎佬对林祖辉有种‘被打怕了’的感觉，当年硬生生的抢了佐丹奴，所以留下的后遗症就是《苹果周刊》也极少报道林祖辉的八卦。
至于其它一些八卦，多多少少都怕林祖辉翻脸，所以也都是适可而止。毕竟林祖辉和其它富豪不一样，他是个年轻人，可能不会讲‘武德’，搞些手段压根不是普通人可以应对的。
乘风破浪号。
林祖辉看着周围的凶器逼人，忍不住心里叹道：“为什么自己不是铜肾！”
只见他的周围有李、张、周，这个组合算是他的第二阵容了，跟着他也有好几年了。
弃之可惜，顾之不周！
正是应了这句古话！
正想着呢，李摇曳生姿的走了过来，并顺势坐在林祖辉的大腿上。
“在想什么坏事？”李风情万种的说道。
林祖辉稍微低低头。
缓缓的抬起头，他才说道：“我用得着想嘛，直接做坏事，岂不是更好？”
李挺直身体，然后还嚣张的说道：“做坏事就两小时，但想想可以更久呢！”
这女人，勾人有一手呢！
林祖辉手都忍不住。
李趁机更进一步
“给我个孩子怎么样？我保证安安静静待在新加坡，不给你惹任何麻烦！”见时机成熟，李终于露出真面露。
林祖辉淡定的说道：“私生子，多不好听！你还不如再陪我玩几年，找个好人家嫁了。这几年，我肯定不会亏待你的！”
李也不恼，双手环在林祖辉胳膊上，继续说道：“没有男人再可以填满我，所以还不如给你生个孩子。我现在也不缺钱，资产也是上亿规模了，你就让我给你生孩子呗，我真不会给你找麻烦的，你看我这几年，在香江都销声匿迹了，我和你的事一点也没有传出去呢！”
怎么可能，总归有点风声，李突然离开演艺圈，然后迅速销声匿迹，但其间还是有传出和林祖辉的绯闻。不过最近几年，香江娱乐圈早已经忘了她了。
“那我真不会负责，而且你一辈子都不能再找男人！”林祖辉提出苛刻的条件。
除了八仙，他谁也不会让其子女，加入家族办公室，享受每月的生活费，更不会特意购置资产。
当然了，随随便便漏点财，再指点指点，跟着他越久，赚得就越多。
像是李，这两年在香江、新加坡投资物业，身家也是有1。5亿左右。而且，这些物业还在升值。
李立马高兴地凑上来，低声的诱惑道：“一个月一两次，就已经可以。你这个男人，放着这样的金丝雀不养，难道还打算送给别人呀！”
不是这个问题！
是林祖辉担心自己收不住，放开了造人！
“女人啊，现在是这个想法，以后可能就不是这个想法了！”
“试试呗，你怕什么！”
林祖辉一愣，自己怕什么？
恍然大悟！
他又舍不得这三个，而这三又没有离开的想法，是不是可以……
他招来正在玩耍的张和周，并说道：“刚才李说……你们觉得她蠢不蠢？”
张马上说道：“这样的蠢女人，我也想做！”
林祖辉又问周：“大明星，你呢？”
周早已经不是当初害羞的女人了，直接说道：“看你想不想我做了！演艺圈也没有好玩的，