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根据股市，林祖辉就能分析香江的地产，因为香江是‘股拉地扯’；意思就是：历年来，一般是股票先行，地产随后而至；股票上涨一段时间，必然会带动地产上涨；股票回落，一定是会影响到地产。
年底股票还有一波大涨（目前7500点，还有60％左右的涨幅），那么地产也会跟着大涨。
这就会产生一种后果：香江的地产价格，实在太高了，市民的愤怒也该爆发了，港府也该再制定策略，严厉打击炒房者了。
种种分析清楚，林祖辉就已经将1994～1995年的证券、地产分析出来了。
不过这两年是属于调整期，因此而破产的几乎没有，毕竟下跌20％，时间跨度1年半左右，不是特别影响大。
但林祖辉个人，和旗下的公司，还是会因此获利不菲的。
割韭菜，他还是很在行的。
……
下午，林祖辉在大道中9号的办公室，接待了泰国的许书标。
自上次谈判不成之后，恒昌饮料食品就马上组建了研发团队，务求在今年（1993年）将功能饮料的配方研发出来，为此不惜去泰国和奥地利挖人。
林祖辉觉得没有难度这事，他都可以记得几个配方——牛磺酸、赖氨酸、咖啡因、维生素，当然可能只是明面上的。但若是交给专业的团队，相信不是问题。
否则，前世的乐虎、东鹏特饮是怎么诞生的，而且加起来还占据着30％的功能饮料市场。
说到底，林祖辉只相信市场营销和渠道，才是最重要的。品质固然重要，但在没有办法合作的情况下，林祖辉打定主意要做内地第一款功能饮料。
许书标此次主动找上门来，却是发现恒昌饮料在泰国高薪挖人，顿时被吓了一跳。
他是知道这个饮料不是那么难研发出来，就算口味略有不同，也未必受到影响，毕竟内地人又没有喝过正宗的；到时候凭借林祖辉在内地的影响力，势必可以很快拿到许可，届时就没有斗牛（中文名字还没有确定为红牛）什么事情了。
再加上，他又在内地折腾了几个月，官方丝毫不给他许可的机会。
所以，他才主动来接触一下，看看能不能找到更好的合作。
林祖辉和袁天凡陪着许书标喝茶，两人丝毫不急，因为他们知道现在的主动权变了。
许书标有些急，所以喝了一口茶后，便直白的问道：“林先生、袁先生，你们是否在研发斗牛，还挖了我们的研发人员？”
他急得不按常理出牌了，问这些谁会明白的告诉你。
袁天凡马上笑着说道：“许老，我们确实在研发适合华夏人的功能性饮料，但却不是在研发斗牛，世界上可不只有斗牛才是功能性饮料，比如美国的魔抓。至于挖你们的研发人员嘛，我相信这个问得比较突兀，就无需说了。”
林祖辉淡淡的笑着，似乎事不关己，若不是许书标年老，给予他前辈的尊重，他都未必要亲自接见。
许书标也明白，恒昌饮料食品的背后是巨无霸财团，看上这个领域自然对他不是好事。他更知道，恒昌饮料食品在内地现在发展得不错，今麦郎方便面目前是内地销量最好的品牌，而王老吉也是再获新生，在有华人的地方，销售成绩还不错。
所以，他妥协的说道：“与其重新建立一个品牌，你们还不如和我合作，毕竟新品牌很容易失败。”
袁天凡依旧是一副书生的性格，表现得很儒雅、从容，但实际他有时候也很暴躁，毕竟是‘年轻气盛’的高位。他从容的说道：“我们是相信许老先生的信誉的，但许先生毕竟今年72岁了，早晚都会交班给儿女。而一个饮料的品牌，需要长时间的市场营销，才能打开销路。那些不可控的因素，实在太致命了。所以，我们依旧是希望买断斗牛在内地的品牌权和商标。而你们毕竟可以长期从物料（香精和香料）上获利，也不失为一个持续获利的来源。”
林祖辉给袁天凡说过，就算拿下斗牛的品牌、和许书标达成合作协议，公司也要继续研发，以免被人卡脖子。
至于为什么要品牌权，其实很简单，奥地利斗牛在国际上做广告，同样也是在国内帮斗牛做广告；仅凭这一点，就值得买断斗牛的品牌。
许书标当然也可以看到这一点，但是别忘了，他不仅可以现在获得一笔大额现金，还能长期提供物料进行获利。
所以，许书标试探性的问道：“你们打算出多少钱买断内地的品牌？”
袁天凡看了一眼林祖辉，在林祖辉的示意下，说道：“3000万美元。可以和你们签署长期供应物料的合同，同时你们不能在内地销售和注册相关产品和商标。”
林祖辉心里表示认可，他在之前就已经和袁天凡讲过，要提防许氏家族后人找麻烦，不认可双方的签署合同。所以，双方如果正式谈判，恒昌的律师一定会研究的透透的，不可他们可乘之机。
至于提供物料，可能会将来影响，那不是很大的问题，配方早已经破解了；好比前世的泰国天丝在不供应内地红牛物料，市场上依旧有红牛产品一样。
许书标动摇了！
但这次依旧没有达成协议，不过，恒昌饮料食品公司本来也就不会停止脚步。
待许书标离开后，林祖辉对袁天凡说道：“我们争取年底或明年初去内地，申请品牌名和商标，以及找国企合作。”
此时，‘红牛’压根没有注册，这让林祖辉明白，‘红牛’是前世严斌起的中文名（前世许书标提议用‘瑞德步’），而许书标拥有的只是那种‘斗牛’商标，但此时在内地也没有给他注册（海外注册成功），因为还没有拿到食品许可证。
没有产品，内地是不会给你注册商标和品牌名的。
袁天凡询问道：“老板这么看好这款饮料的市场？”
他毕竟没有未卜先知的本领，觉得老板堂堂一个千亿富翁，对这款饮料非常看重，有些让人意外。
林祖辉说道：“不要小看一款有前景的产品，毕竟内地的人口在那里！而内地的经济越是发展的迅速，那么以我们华夏勤劳的本性，加班的人得有多少，需要这块盈利自然就多。”
勤劳是华人的本性，香江虽然是ZB主义，但加班依旧非常厉害，而且很多都没有加班费。这边虽然也有工会，但远没有欧美的工会厉害。
充分说明，那玩意和Z度也没有关系！
谁叫华人是勤劳的代表呢！
袁天凡点点头，说道：“嗯，我听研发团队说，年底应该可以出类似的产品了。”
“好，到时候拿着产品去和华夏食品公司（国企）谈合作，否则就是我都难拿到许可！”
“嗯，毕竟这个饮料，不符合内地的食品安全，谨慎是有必要的。”
“所以说，还需要在内地官方的指导下，将配方进行改良。一切顺利，1994年底应该可以上市了。届时，内地的经济又增长了很多，市场接受能力大大增强。”
袁天凡知道，自家老板一开始就是非常看好内地的经济；当然了，现在大家确实都看到了内地经济增长的速度。海外资本纷纷拥入内地，第一是那里的市场规模大，第二是那里的劳动力便宜。
第559章 【多事之秋】
荃湾。
林祖辉带着关嘉慧和其两个儿子，来到荃新天地购物中心，体验一下自家的零售地产。
在这个区域里（荃湾旧码头），新时代集团有四个大项目，分别是两个购物中心：荃新天地、荃湾广场；两个大型住宅屋邨：荃城汇、海之恋，总计6600个住宅单元。
荃新天地购物中心，面积60万平方尺，是荃湾目前开业的最大的购物中心，其在1992年正式开业后，吸引了整个荃湾的市民经常前来光顾。
在建的荃湾广场，那就更大了，是由一幢88层高、一幢42层高的两幢摩天大厦，以及一个大型购物中心组成；总收租面积为260万平方尺，其中购物中心为38万平方尺。
当初立项的时候，很多人不理解，林祖辉为什么要在挨着的地方同时修建两个购物中心；当然，现在他们也不理解。
可能只有部分的人理解，那就是新时代集团不将荃湾最好的地段占领了，那么别的地产商一样要来抢占荃湾的商业地产。
与其陷入和其它公司的竞争，还不如自己的两个购物中心竞争。
当然了，两个购物中心略有不一样：荃新天地奢侈品品牌的比重，肯定是不会及荃湾广场的；荃新天地的顶楼是儿童康乐设施，荃湾广场的顶楼是园林式的风景，展示树木化石。
整个荃湾旧码头项目，将在1997年年初竣工，并投入使用；届时，正是香江地产高峰，招租不愁，租金也不用发愁。
“巴巴，我要去游乐场！”林文骅一到荃新天地，就熟门熟路的说道。他生性好动，性格跳脱，好在聪明伶俐，学习能力还是不错的。
林祖辉点点头，然后就有保镖带他和他弟弟去游乐场，正好留下林祖辉和关嘉慧逛街购物。
在香江，一些大型商场设有儿童乐园，大人可把小孩寄放在乐园玩耍，自己放心去购物；而荃新天地的顶层游乐场正是如此功效，非常的受到市民欢迎。
做购物中心（零售商业地产），绝不是简单的招租、收租，而是一门深厚的学问；从整个购物中心立项开始，就需要在建筑设计上面独树一帜，富有底蕴和文化；后续的招租、管理，亦是门学问。
而在香江零售领域，不怕你卖高价，就怕你压价；也很少发生宰客事件，即使有，被宰的也是境外游客，尤其是法律意识淡薄的内地游客。
宰客非经商的正途，香江有消委会和传媒，一旦被他们抓住，这家店的信誉就算毁了；消委会可代顾客退换和索赔，情节严重，消委会还会在传媒予以曝光。
总体来说，宰客事件很少，营商环境在世界上名列前茅。
香江零售还有个优点，那就是商店的服务态度，无论买与不买，店家均笑脸相迎。
当然了，以林祖辉在香江生活九年的经历，会觉得：“做生意就该是这样！”
但香江有一个领域，服务是真的堪忧，那就是一些小型餐饮店；而且是那些生意很好、祖传下来的餐饮店，店主是有些臭脾气。可能在他们看来，老店就是口味，无需服务。
关嘉慧挽着林祖辉的胳膊，很享受行人看向她的眼神，她认为看她的人，都是羡慕她。
而林祖辉却不在意这些细节，虽然是陪妻儿逛街购物吃饭，但他却在考察荃新天地。
零售商业地产是一门高深的学问，新时代集团目前取得的成绩还不足以骄傲。内地的几个中环广场，在千禧年就会陆续开业，是否可以取得预期的成功？特别是三里屯的那个中环广场，首次将艺术和时尚融于进去（因为是低密度购物中心），是否会取得不错的成绩。
“你带孩子经常来这里？”林祖辉好奇的问道。刚才林文骅的表现，似乎对这里很熟悉。
“偶尔来，文骅喜欢这里，说这里有很大的游乐场和音乐喷泉，我就每个月都会带他来玩一两趟。”关嘉慧露出一种幸福表情的说道。
两个儿子就是她的护身符和以后的依靠，谈及自然容易面露幸福。
林祖辉点点头，荃新天地的音乐喷泉也是一绝，每次开始，都有大量的人观看，算是香江最大规模的音乐喷泉。
“这边没有多少你需要购买的品牌吧？”他继续从客户嘴里套话。
关嘉慧自然的说道：“没有啊！这边比起中环、铜锣湾、尖沙咀的购物中心，整体档次确实差了一点，但胜在数量多，奢侈品也是很多的，可以说是中高端聚集地了，附近的市民对这里好评很多呢！”
说完，关嘉慧发现有些不对劲，连忙挽紧林祖辉的胳膊，补充道：“我不一定要购买奢侈品呢，只要漂亮和适合，我都会买的。”
林祖辉笑着说道：“言不由衷！你除了会穿I。T时装零售旗下的衣服，哪里还看得上其它中端品牌。”
关嘉慧可怜巴巴的说道：“那我下次也去佐丹奴和真维斯看看，有没有适合我的！”
她这才发现，今天林祖辉穿的就是佐丹奴的休闲装，不过不知道为什么，这个中低端休闲品牌，穿在自己男人身上，给人的感觉就好像奢侈品一样。
“乱揣摩我的意思，文骅给你学得一模一样，鬼精鬼精的！”林祖辉没好气的说道。
“哪有，才不是学我的呢，他本来就像你那么聪明，就是有点稍微爱玩而已！”关嘉慧急着解释道。
“知道了，老夫老妻了，还玩什么小心眼。我还不知道你，喜欢名牌，什么时候讲过你！”林祖辉安抚道。
“嘻嘻，说明我男人魅力不减当年，我紧张你嘛！”关嘉慧就差挂在林祖辉胳膊上，看着林祖辉撒娇道。
林祖辉心里还是蛮开心的，但没有表现出来，一副理所当然的样子。
接下来，林祖辉陪关嘉慧逛店，发现她还真是只逛高档品牌和奢侈品牌，对于其它品牌不怎么感兴趣。当然了，林祖辉也不感兴趣，除了自家品牌。
他逛自家品牌也不是真想穿，而是想通过自己的体验和穿戴，来发现其可改进的地方。
当然了，他本来也不需要什么昂贵的衣服来提升自己，所以他在这方面是很随意的。
逛街、购物、用餐、游玩，一条龙下来，林祖辉对自家的购物中心也进行了打分，体验很不错。
……
1993年，是香江传媒的多事之年。
比如说在六月，大马神秘富豪郭火年从梅铎手中以27亿的天价买下英文日报《南华早报》的35％股权，堪称溢价之高，让人咂舌。
《南华早报》相当于是香江的官媒，其销量其实只有10多万份，但是其广告费却有中文版同等销量的两倍。
但溢价如此之高，相信还有一层ZZ意义参与其中，随着伦敦政府就要退出香江，有评论说这是在转交舆论话语权。当然，这个舆论话语权和内地官方无关，只是转交给华人而已。
在郭火年拿下《南华早报》（不仅是一家报纸，而是一家报社集团）后，《南华早报》的编辑部人心浮动，《东方�