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我国自１９８７年起对土地使用制度进行改革，实行国有土地的有偿出让、转让以来，特别１９２年５月以后，房地产业发展迅速，房地产市场也初具规模并逐渐完善。 房地产业的发展，不仅带动相关产业的发展，对改善投资环境，增加国家收入等都起了很大作用，但也出现一些问题：一是土地供给计划性不强，成片批租的量过大，价格低。 二是房地产开发公司增长过快，价格上涨过猛，房地产投资开发规模偏大。三是盲目设立开发区，占用耕地多，开发利用率低。 四是房地产市场机制不完善，市场行为不规范，“炒”风过盛。 由于房地产市场的过热现象，不但浪费了国家的资源和财力，也加剧了我国资金市场紧张，扰乱了金融秩序，使国家产业结构失衡。 加上缺乏必要的经济手段，使巨额利润落入企业和个人的腰包，加剧了社会分配不公。 也使得国有土地资产收益大量流失，影响了整个宏观经济的正常运行。出现上述问题，其主要原因在于房地产管理制度不健全不严密，特别是国有土地的出让价格太低，使得转让土地及炒买炒卖者能够获得暴利。 要解决这一问题，除加强对土地出让环节和管理，健全产权登记制度，加强对房地产业的监督和管理。 同时，还应运用经济手段特别是要运用税收的经济杠杆作用进行调节与管理。 根据《中共中央、国务院关于当前经济和加强宏观调控的意见》和《国务院关于发展房地产若干问题的通知》的精神，国务院发布了《中华人民共和国地土增值税暂行条例》，自１９４年１月１日起实施。开征土地增值税具有这几个方面的意义和作用：一是有利于抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流
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失。 二是有利于增加财政收入。 税收除了要利用加强对现有税种的征管外，应该把着眼点放在开辟新税源上。 第三产业作为我国今后在很长一段时期内要重点发展的产业，这无疑是一个有待开发的新税源。 而第三产业中，房地产业是高附加值产业，其支柱产业的地位日益明显，是我们应该引起重视的新税源。 三是开征土地增值税，符合对税制改革的总体设想，是建立分税制财政体制的需要。
二、纳税义务人
土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人：（１）转让，是指出售中华人民共和国法律规定属于国家所有土地的使用权、地上建筑物及其附着物所有权的行为，以有偿出让方式获得的土地使用权可以买卖，行政划拨的土地补缴出让金后也可以买卖。（２）地上的建筑物及其附着物，是指建于土地上的一切建筑、地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的物品。（３）单位和个人，是指转让房地产的一切中外单位及个人，具体包括机关、团体、部队、各类企业事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人；外商投资企业、外商企业以及外国公民、华侨、港澳台同胞等。
三、征收范围
凡有偿转让中华人民共和国国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人，均应按照条
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例的规定缴纳土地增值税。 这里有两层意思，一是只对转让国有土地使用权征税，因为按现行规定，集体土地需先由国家征用后才能转让；目前很多乡以集体土地未经征用为国有土地，直接从事房产开发，出售商品房，这不符合土地使用法规定的，应由有关部门处理，这部分商品房连同集体土地使用权转让，就不征土地增值税；二是只对有偿转让土地使用权或连同建筑物一并转让土地使用征税，对以继承、赠与等方式无偿转让房地产不征土地增值税。
四、计税依据
土地增值税的计税依据，是土地有偿转让和出售建筑物所取得的土地增值额。 由于我国房地产市场不健全，目前对土地、房产的评估工作刚起步，增值额的计算只能采用简便易行的扣除法或余额法，即出售房地产收入减去取得土地使用权时所支付的价款、土地开发成本、地上建筑物成本及有关费用、销售税金等后的余额。为了合理计算土地增值额，对存量房产按房屋及建筑物的评估价格（即重置价乘以成新折扣）计算扣除。 同时为了方便基层税务人员计算增值额，根据出售房地产的不同情况分别设计了三种扣除方式：１。
土地使用权转让（指土地使用权人将未附有建筑物和其他附着物的土地使用权出售给买受人）。
土地增值额＝转让土地使用权收入（包括货币收入、实物收入和其他收入等全部收入）
－取得土地使用权时所支付的价款－对土地进行开发的成本、费用－销售税金２。
建造商品出售的（指纳税人取得土地使用权后，建造
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新编纳税指南１０２
商品房，并将建造的商品房连同使用范围的土地使用权出售给买受人）。
土地增值额＝出售商品房取得的全部收入－取得土地使用权时所支付的价款－建造商品房及配套设施的成本费用－销售税金３。
其他房地产转让（指纳税人出售除上述两种情况之外的其他房地产；如出售存量房地产等）。
土地增值税＝出售房地产全部收入－取得土地使用权时所支付的价款－房屋及建筑物的评估价格－销售税金。
五、扣除项目１。
取得土地使用权时所支付的价款，凡通过有偿出让方式取得土地使用权的，是指纳税人在受让国有土地使用权时所支付的出让金；凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指在转让土地使用权时按规定补缴的出让金或征地时已支付的土地征用及拆迁补偿费用。２。
建造商品房及配套设施的成本、费用，是指建造商品房本身的成本费用，以及室内外配套设施的成本与费用。 包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、建设期间发生的利息支出。 凡建造小区出售的，其扣除项目金额包括不单独出售而将其成本及费用摊入商品房售价中配套设施的成本与费用，如道路、供水、供热设施以及小区内的中小学校、托儿所、幼儿园、派出所、粮店、副食品店等。 但按规定不应计入商品成本而是单独收取的一些配套设施费除外。３。
销售税金，包括在出售房地产和土地使用权转让时所
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支付的营业税、城乡维护建设税、教育费附加。４。
房屋建筑物的评估价格，是指房屋建筑物的重置价乘以成新折扣后的价格。 即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需花费的成本和费用再扣折旧因素。 例如：一幢５０年代建造的房屋，当时造价为１００万元，如果按现在的建材、人工费计算，盖同样的房屋需３００万元，则３００万元为重置价，该房为六成新，则房屋估价为３００万元×６０％＝１８０万元。房屋及建筑物的评估价格，由当地税务机关根据房产管理部门或有关评估机构提供的价格情况确定。
六、适用税率和税额计算
土地增值税实行４级超额累进税率：（１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１０％的部分，税率为４０％；（３）增值额超过扣除项目金额１０％，未超过扣除项目金额２０％的部分，税率为５０％；（４）增值额超过扣除项目金额２０％的部分，税率为６０％。土地增值税额的计算公式为：（１）土地增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝土地增值额×３０％（２）土地增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１０％的，土地增值税税额＝土地增值额×４０％－扣除项目金额×５％（３）土地增值额超过扣除项目金额１０％，未超过２０％的，土地增值税税额＝土地增值额×５０％－扣除项目金额×１５％（４）
土地增值额超过扣除项目金额２０％的，土地增值税税额＝土
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地增值额×６０％－扣除项目金额×３５％
七、减免规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，可以免税。普通标准住宅是指一般居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等住宅不属于普通标准住宅。 免税的普通标准住宅，须经税务机关确认。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。 这是指因城市市政规划、国家重点项目建设需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。八、成片开发、分块转让和预售商品房的征税办法
为了加强对土地增值税的征收管理，堵塞漏洞，保证税收及时足额入库，土地增值税对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让和纳税人采取预售方式出售商品房这两种情况，采取按比例征收后清算的办法。１。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。对项目完全竣工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待该项目完工后再按实际发生成本进行清算，多退少补。
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２。
纳税人采取预售方式出售商品房，在计算缴纳土地增值税时，可按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算每次预收款应计征的土地增值税。
九、纳税申报
纳税人转让房地产合同自签订之日起７日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，会计报表和有关资料。 按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。土地增值税由税务机关负责征收。 土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关房屋建筑物产权、土地使用权、房地产评估价格、土地出让金额数及权属变更等方面的资料。注：土地增值税实施细则还需作进一步研究后再制订发布，所以具体征收规定尚未编写。
第九节 固定资产投资方向调节税
一、固定资产投资方向调节税的概念
固定资产投资方向调节税的前身是建筑税，它是以纳入我国固定资产计划管理范畴的固定资产投资为征税对象，通过税收杠杆作用，对全社会固定资产投资进行调控，以贯彻
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国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展的一种特别目的税。 它是从１９１年１月１日起实施的。投资方向调节税本着普遍征收的原则，将各种资金、各类主体（“三资企业”除外）所有投资均列入征税范围，以实现对全社会固定资产投资的全方位调控；依据投资项目的具体性质、经济合理规模，本着国家急需发展的基础产业与楼堂馆所以及某些限制长线产品有别，基本建设与更新改造以及单纯设备购置有别的原则设置差别税率，以充分体现国家的产业倾斜政策，本着强化源泉控管的原则，实行投资许可证制度，从根本上解决税款流失问题。１９８３年１０月，我国开征建筑税，是运用税收手段对固定资产投资膨胀进行间接调控的一种尝试；由于该税种本身存有弊端，其他调控手段也未与之相配套，面对愈来愈复杂的投资膨胀问题，国家颁布了产业政策，为保证产业政策的实施，党的十三届五中全会决定，改建筑税为投资方向税，从而解决了原建筑税在调控固定资产规模中存在的弊端，对于更有效地调节社会总需求与社会总供给之间的比例，贯彻国家产业政策，调整投资结构，加强重点建设，具有重大的意义。
二、纳税义务人和征税对象
我国按地域管辖权来确定投资方向调节税的纳税人，凡是在中华人民共和国境内，用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国营企业事业单位、集体企业
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事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位（不包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税义务人。固定资产投资，是指纳入国家计划管理范畴的全社会固定资产投资。 包括基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资四部分，这也是投资方向调节税的征税对象。
三、计税依据
本着基本建设与更新改造有别的原则，基本建设项目的计税依据，为固定资产投资项目实际完成的投资额，包括建筑安装工程投资、设备投资、其他投资、转出投资、待摊投资和应核销投资六部分组成。１９３年，财政部对国营建设单位会计制度作了修改，取消了“应核销投资”和“转出投资”科目。 因此，基本建设项目的计税依据改为“建筑安装工程投资”
、“设备投资”
、“其他投资”和“待摊投资”四部分组成。 这个规定，自１９３年７月１日起执行。而更新改造投资项目的计税依据为“建筑安装工程投资”科目下建筑工程实际完成的投资额。投资额的归集，应严格按照会计制度中所属会计科目规定的内容计算。 凡执行《国营建设单位会计制度》的建设项目，一律按财政�
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